Ejendomshandel, Tinglysning & Pant
Dette kapitel omhandler handel med fast ejendom, tinglysning og pant. Disse områder er centrale for finans-uddannede, da bolighandel og sikkerhedsstillelse er fundamentale dele af den finansielle hverdag. Tinglysning er det offentlige register, der sikrer rettigheder over fast ejendom og visse typer løsøre.
Grundbegreber i Ejendomsret & Tinglysning
Her er de vigtigste byggesten, du skal kende:
| Begreb | Forklaring | Simpelt Eksempel |
|---|---|---|
| Fast ejendom | Et stykke jord (grund) med tilhørende bygninger. Identificeres ved matrikelnummer. | Et parcelhus på "Matr. nr. 7a, Odense Jorder". |
| Tinglysning | Offentlig registrering af rettigheder. Fungerer som digital "opslagstavle". | Når du køber hus, skal dit ejerskab (skødet) tinglyses for at være gyldigt mod andre. |
| Skøde | Det officielle dokument, der overdrager ejendomsretten fra sælger til køber. | "Sælger A overdrager hermed ejendommen til Køber B for 3 mio. kr." |
| Pantebrev | Bevis på, at banken/kreditforeningen har sikkerhed i ejendommen for et lån. | Banken låner dig 2 mio. kr. og får tinglyst pant i huset. Betaler du ikke, kan huset sælges på tvangsauktion. |
| Servitut | En byrde eller begrænsning på ejendommen. | Naboen har ret til at køre hen over din grund (færdselsret). Eller du må ikke bygge højere end 8 meter. |
Centrale emner
- Tinglysning: Det offentlige register over rettigheder.
- Pant i fast ejendom: Realkreditpant, ejerpantebreve.
- Pant i løsøre: Biler (bilbogen), virksomhedspant.
- Ejendomshandel: Købsaftaler, skøde og tinglysning.
1. Tinglysning - Grundlaget for sikkerhed
Tinglysning er en offentlig registrering af rettigheder over fast ejendom og visse typer løsøre. Formålet er at skabe klarhed (publicitet) over, hvem der ejer hvad, og hvem der har pant i hvad. Tinglysning fungerer som sikringsakt.
I Danmark foregår tinglysning 100% digitalt via tinglysning.dk. Man logger ind med MitID.
Retsvirkninger af tinglysning (§ 1)
- Gyldighed: En tinglyst ret skal respekteres af alle. En utinglyst ret kan blive fortrængt.
- Prioritet: Rettigheder dækkes i den rækkefølge, de er anmeldt til tinglysning (tidsfølge). "Først i tid, bedst i ret". Dette er afgørende ved tvangsauktion.
- God tro: Man kan stole på tingbogen. Hvis der ikke står noget pant, er der (som udgangspunkt) ikke noget pant.
Tinglysningsloven - Oversigt over vigtige paragraffer
Tinglysningsloven (lov nr. 1075 af 2014, jf. retsinformation.dk) regulerer alle aspekter af tinglysning. Loven er afgørende for finans-uddannede, da den sikrer rettigheder ved bolighandel og pantstillelse. Nedenfor er en oversigt over de vigtigste paragraffer med fokus på anvendelse i finanssektoren:
| Paragraf | Emne | Beskrivelse | Eksempel på anvendelse |
|---|---|---|---|
| TL § 1 | Retsvirkninger af tinglysning | Tinglysning skaber gyldighed, prioritet og god tro. En tinglyst ret skal respekteres af alle. En utinglyst ret kan blive fortrængt. | Meget brugt: Pantebrev tinglyses → Panthaver får prioritet. Uden tinglysning er pantet ikke gyldigt mod andre kreditorer. Ved konkurs kan utinglyst pant blive fortrængt af tinglyst pant. |
| TL § 2 | Tinglysningsretten | Tinglysning foregår i Tinglysningsretten (nu 100% digitalt via tinglysning.dk). Alle tinglysninger skal anmeldes digitalt. | Meget brugt: Alle tinglysninger foregår digitalt via tinglysning.dk med MitID. Ingen fysisk fremmøde længere. Ejendomsmægler eller advokat logger ind og uploader dokumenter digitalt. |
| TL § 3 | Tinglysningsafgift | Der betales afgift ved tinglysning. Afgiften består af et fast beløb (pt. 1.850 kr.) + 0,6% af værdien (købesum eller pantbeløb). | Meget brugt: Ved bolighandel på 3 mio. kr.: 1.850 kr. + 18.000 kr. (0,6% af 3 mio.) = 19.850 kr. Ved pantebrev på 2 mio. kr.: 1.850 kr. + 12.000 kr. = 13.850 kr. Køber betaler normalt, men kan aftales anderledes. |
| TL § 4 | Prioritetsordenen | Rettigheder dækkes i den rækkefølge, de er anmeldt til tinglysning. "Først i tid, bedst i ret". Dette er afgørende ved tvangsauktion. | Meget brugt: Realkreditpantebrev tinglyses først → 1. prioritet. Bankpantebrev tinglyses derefter → 2. prioritet. Ved tvangsauktion får realkredit først dækning, derefter banken. Fejl i rækkefølgen kan betyde, at banken mister sikkerhed. |
| TL § 5 | Tinglysningsdokumenter | Krav til dokumenter, der skal tinglyses (skøde, pantebrev osv.). Dokumenter skal være korrekt udarbejdet og underskrevet. | Meget brugt: Skøde skal være underskrevet af sælger. Pantebrev skal være underskrevet af debitor. Ejendomsmægler eller advokat skal sikre, at alle dokumenter er korrekte før tinglysning. Fejl i dokumenterne kan betyde, at tinglysningen afvises. |
| TL § 6 | God tro | Man kan stole på tingbogen. Hvis der ikke står noget pant, er der (som udgangspunkt) ikke noget pant. Beskyttelse for godtroende erhververe. | Meget brugt: Køber tjekker tingbogen før køb. Hvis der ikke står pant, kan køber stole på det. Hvis pantet senere viser sig at være utinglyst, er køber beskyttet. Banken kan også stole på tingbogen ved pantstillelse. |
| TL § 7 | Fortrængning | En utinglyst ret kan blive fortrængt af en tinglyst ret. Dette er afgørende ved konkurs og tvangsauktion. | Meget brugt: Pantebrev uden tinglysning kan blive fortrængt af senere tinglyst pantebrev. Ved konkurs kan utinglyst pant miste sin sikkerhed. Derfor er det afgørende, at alle pantebreve tinglyses korrekt. |
| TL § 8 | Lejekontrakter | Lejekontrakter kan tinglyses for at sikre lejers ret. Dette er vigtigt ved ejendomskøb med lejere. | Meget brugt: Lejekontrakt tinglyses → Lejer er beskyttet ved ejendomskøb. Ny ejer kan ikke opsige lejer. Ejendomsmægler skal sikre, at lejekontrakter tinglyses, hvis der er lejere i ejendommen. |
| TL § 9 | Servitutter | Servitutter (fx retsvej, brugsret, ledningsret) kan tinglyses. Dette sikrer rettigheder ved ejendomskøb. | Meget brugt: Nabo har retsvej over ejendom. Dette tinglyses → Retsvejen er sikret ved ejendomskøb. Køber skal være opmærksom på tinglyste servitutter, da de kan påvirke ejendommens værdi og brug. |
| TL § 10 | Ophævelse | Tinglyste rettigheder kan ophæves ved tinglysning af ophævelsesdokument. Dette er nødvendigt ved indfrielse af pantebreve. | Meget brugt: Pantebrev ophæves ved tinglysning af ophævelsesdokument, når lånet er indfriet. Pantet er derefter bortfaldet. Banken eller realkreditinstituttet skal tinglyse ophævelse, når lånet er betalt. |
| TL § 15 | Anmeldelse til tinglysning | Regler for, hvordan rettigheder anmeldes til tinglysning. Anmeldelsen skal ske korrekt for at opnå prioritet. | Meget brugt: Ejendomsmægler eller advokat anmelder skøde og pantebreve til tinglysning digitalt. Anmeldelsestidspunktet afgør prioritetsordenen. Fejl i anmeldelsen kan betyde, at prioritet går tabt. |
| TL § 37 | Tilbehørspant i fast ejendom | Regler om pant i tilbehør til fast ejendom (fx maskiner, inventar). Dette er vigtigt ved virksomhedspant. | Meget brugt: Banken tager pant i ejendom og tilbehør (maskiner, inventar). Tilbehørspant skal tinglyses separat. Dette sikrer bankens ret til tilbehøret ved tvangsauktion. |
| TL § 38 | Ejendomsforbehold i fast ejendom | Regler om ejendomsforbehold ved køb af fast ejendom. Dette er relevant ved kreditaftaler. | Meget brugt: Sælger tager ejendomsforbehold ved køb på afbetaling. Dette skal tinglyses for at være gyldigt. Ved misligholdelse kan sælger kræve ejendommen tilbage. |
| TL § 42 d | Tinglysning i bilbogen | Pant i motorkøretøjer skal tinglyses i bilbogen. Dette er den eneste gyldige sikringsakt for biler. | Meget brugt: Banken tager pant i bil. Pantet skal tinglyses i bilbogen. Uden tinglysning er pantet ikke gyldigt mod andre kreditorer. Ejendomsforbehold ved bilkøb skal også tinglyses i bilbogen. |
| TL § 47 | Virksomhedspant | Regler om virksomhedspant (flydende pant) i løsøre. Dette er vigtigt ved erhvervslån. | Meget brugt: Virksomhed pantsætter varelager og debitorer til banken. Pantet skal tinglyses i personbogen. Virksomheden kan stadig sælge varerne, men nye varer bliver automatisk pantsat. |
| TL § 47 c | Ejerpantebreve | Regler om ejerpantebreve, hvor ejeren udsteder pantebrev til sig selv. Dette underpantsættes derefter til banken. | Meget brugt: Ejeren udsteder ejerpantebrev på 1 mio. kr. til sig selv. Dette underpantsættes til banken som sikkerhed for kassekredit eller banklån. Pantebrevet kan genbruges ved nye lån. |
| TL § 47 d | Skadesløsbreve | Regler om skadesløsbreve, der dækker alle gældsforhold mellem debitor og kreditor op til et maksimalt beløb. | Meget brugt: Virksomhed pantsætter ejendom til banken med skadesløsbrev på 5 mio. kr. Dette dækker alle gældsforhold (kassekredit, banklån, kreditlinje) op til 5 mio. kr. Meget fleksibelt for banken. |
Vigtigt: Alle paragraffer henviser til Tinglysningsloven (lov nr. 1075 af 2014). Se retsinformation.dk for den fulde lovtekst.
Digital tinglysning - Praktisk gennemgang
Alle tinglysninger foregår nu 100% digitalt via tinglysning.dk. Dette har gjort processen meget hurtigere og mere effektiv.
| Trin | Beskrivelse | Hvem er ansvarlig | Eksempel |
|---|---|---|---|
| 1. Forberedelse | Dokumenter skal være klar (skøde, pantebrev osv.). | Ejendomsmægler/Advokat | Meget brugt: Ejendomsmægleren eller advokaten forbereder skødet og pantebrevene. Alle dokumenter skal være underskrevet digitalt eller fysisk. |
| 2. Login | Login til tinglysning.dk med MitID. | Ejendomsmægler/Advokat | Meget brugt: Ejendomsmægleren eller advokaten logger ind med MitID. Kun autoriserede personer kan tinglyse. |
| 3. Upload dokumenter | Upload skøde, pantebreve og andre dokumenter. | Ejendomsmægler/Advokat | Meget brugt: Alle dokumenter uploades digitalt. Systemet tjekker automatisk for fejl. |
| 4. Betaling | Betaling af tinglysningsafgift. | Køber (normalt) | Meget brugt: Tinglysningsafgift betales digitalt (1.850 kr. + 0,6% af købesummen). Køber betaler normalt, men kan aftales anderledes. |
| 5. Tinglysning | Tinglysningen behandles automatisk. | Tinglysningsretten | Meget brugt: Tinglysningen behandles normalt samme dag. Køber får bekræftelse via email. |
2. Pant i fast ejendom
Pant i fast ejendom er den mest almindelige form for sikkerhed ved boligkøb. Pantet skal tinglyses for at være gyldigt mod andre kreditorer.
| Pantebrevstype | Beskrivelse | Anvendelse | Eksempel |
|---|---|---|---|
| Realkreditpantebrev | Pantebrev udstedt til et realkreditinstitut mod udstedelse af obligationer. Følger særlige regler om lånegrænser (fx 80% for boliger). | Den primære finansiering af boligkøb. Lav rente. | Meget brugt: Køber køber hus for 3 mio. kr. Realkreditinstituttet låner 2,4 mio. kr. (80%) mod pantebrev. Pantebrevet tinglyses som 1. prioritet. |
| Ejerpantebrev | Ejeren udsteder et pantebrev til sig selv ("Jeg skylder mig selv 500.000 kr."). Dette pantebrev underpantsættes derefter til banken som sikkerhed. | Sikkerhed for banklån, kassekreditter og boligkreditter. Meget fleksibelt, da det kan genbruges. | Meget brugt: Ejeren udsteder ejerpantebrev på 1 mio. kr. til sig selv. Dette underpantsættes til banken som sikkerhed for kassekredit. Pantebrevet kan genbruges ved nye lån. |
| Skadesløsbrev | Sikkerhed for et maksimalt beløb for enhver gæld, debitor måtte få til kreditor. "Sikkerhed for alt mellemværende". | Bruges ofte i erhvervsforhold mellem virksomhed og bank. | Meget brugt: Virksomhed pantsætter ejendom til banken med skadesløsbrev på 5 mio. kr. Dette dækker alle gældsforhold mellem virksomhed og bank op til 5 mio. kr. |
| Sælgerpantebrev | Udsteds af køber til sælger som del af købesummen. | Bruges hvis køber ikke kan låne det hele i bank/realkredit. | Køber kan kun låne 2 mio. kr. i bank/realkredit, men huset koster 2,5 mio. kr. Køber udsteder sælgerpantebrev på 500.000 kr. til sælger. |
Tvangsauktion - Prioritetsordenen
Hvis debitor ikke betaler sine terminer, kan panthaver kræve ejendommen solgt på tvangsauktion. Salgssummen fordeles efter prioritetsordenen (den rækkefølge pantebrevene står i tingbogen).
| Prioritet | Panthaver | Pantbeløb | Får ved tvangsauktion | Resultat |
|---|---|---|---|---|
| 1. prioritet | Realkreditinstitut | 1,5 mio. kr. | 1,5 mio. kr. | Meget brugt: Får fuld dækning. Huset sælges for 2 mio. kr. Realkreditinstituttet får først 1,5 mio. kr. |
| 2. prioritet | Bank | 0,8 mio. kr. | 0,5 mio. kr. | Meget brugt: Får resten (0,5 mio. kr.), men taber 300.000 kr. af sin gæld. |
| 3. prioritet | Håndværker | 0,2 mio. kr. | 0 kr. | Får intet, da der ikke er flere penge tilbage. |
Tvangsauktion - Detaljeret proces
Tvangsauktion er en retslig proces, hvor panthaver kan kræve ejendommen solgt for at få dækning af sin gæld.
| Trin | Beskrivelse | Tidsfrist | Eksempel |
|---|---|---|---|
| 1. Misligholdelse | Debitor betaler ikke sine terminer. | Efter misligholdelse | Meget brugt: Kunde stopper med at betale realkreditlån. Efter 3 måneders misligholdelse kan realkreditinstituttet kræve tvangsauktion. |
| 2. Rykker | Panthaver sender rykker til debitor. | Før tvangsauktion | Meget brugt: Realkreditinstituttet sender rykker med 14 dages frist. Hvis debitor ikke betaler, kan tvangsauktion kræves. |
| 3. Ansøgning | Panthaver ansøger om tvangsauktion hos fogedretten. | Efter rykker | Meget brugt: Realkreditinstituttet ansøger om tvangsauktion. Ansøgningen sendes til fogedretten. |
| 4. Vurdering | Ejendommen vurderes af en autoriseret vurderingsmand. | Før auktion | Meget brugt: Ejendommen vurderes til markedsværdi. Vurderingen bruges til at fastsætte minimumspris ved auktion. |
| 5. Auktion | Ejendommen sælges på auktion. | Efter vurdering | Meget brugt: Ejendommen sælges på auktion. Højeste bud vinder. Salgssummen fordeles efter prioritetsordenen. |
| 6. Fordeling | Salgssummen fordeles efter prioritetsordenen. | Efter auktion | Meget brugt: Realkreditinstitut får først dækning (1. prioritet), derefter banken (2. prioritet). Resten går til debitor eller andre kreditorer. |
Pantebrevstyper - Detaljeret gennemgang
Der findes flere typer pantebreve, hver med deres egne karakteristika og anvendelsesområder.
Realkreditpantebrev - Detaljeret
Realkreditpantebreve er den primære finansieringsform ved boligkøb. De følger særlige regler om lånegrænser og prioritet.
| Aspekt | Beskrivelse | Eksempel |
|---|---|---|
| Lånegrænser | Realkreditinstitutter kan typisk låne op til 80% af ejendommens værdi (for boliger). | Meget brugt: Huset koster 3 mio. kr. Realkreditinstituttet kan låne op til 2,4 mio. kr. (80%). Resten skal finansieres med banklån eller egenkapital. |
| Prioritet | Realkreditpantebreve tinglyses normalt som 1. prioritet. | Meget brugt: Realkreditpantebrev tinglyses først → 1. prioritet. Bankpantebrev tinglyses derefter → 2. prioritet. |
| Rentetype | Realkreditlån kan være fastforrentet eller variabelt. | Meget brugt: Fastforrentet lån til 3% i 30 år eller variabelt lån til CIBOR + 1,5%. Kunden vælger selv. |
| Førtidig indfrielse | Kunden kan altid betale lånet ud før tid, men kan betale kompensation ved fast rente. | Meget brugt: Kunde vil betale fastforrentet lån ud før tid. Realkreditinstituttet kan kræve kompensation for rentetab (typisk 2-5% af restgælden). |
Ejerpantebrev - Detaljeret
Ejerpantebreve er meget fleksible og kan genbruges ved nye lån. De er standard ved banklån til boligkøb.
| Aspekt | Beskrivelse | Eksempel |
|---|---|---|
| Udstedelse | Ejeren udsteder pantebrev til sig selv ("Jeg skylder mig selv 1 mio. kr."). | Meget brugt: Ejeren udsteder ejerpantebrev på 1 mio. kr. til sig selv. Dette underpantsættes derefter til banken. |
| Underpantsætning | Pantebrevet underpantsættes til banken som sikkerhed for lån. | Meget brugt: Banken tager ejerpantebrevet som sikkerhed for kassekredit eller banklån. Pantet tinglyses som 2. prioritet. |
| Genbrug | Pantebrevet kan genbruges ved nye lån uden at udstede nyt pantebrev. | Meget brugt: Ejeren har ejerpantebrev på 1 mio. kr. Efter 5 år vil ejeren låne 200.000 kr. mere. Pantebrevet kan genbruges, så det nu dækker 1,2 mio. kr. |
| Fleksibilitet | Pantebrevet kan bruges til forskellige formål (kassekredit, banklån, boligkredit). | Meget brugt: Ejeren kan bruge samme ejerpantebrev til både kassekredit og banklån. Meget fleksibelt. |
Skadesløsbrev - Detaljeret
Skadesløsbreve bruges ofte i erhvervsforhold, hvor der er flere gældsforhold mellem virksomhed og bank.
| Aspekt | Beskrivelse | Eksempel |
|---|---|---|
| Formål | Sikkerhed for et maksimalt beløb for enhver gæld, debitor måtte få til kreditor. | Meget brugt: Virksomhed pantsætter ejendom til banken med skadesløsbrev på 5 mio. kr. Dette dækker alle gældsforhold op til 5 mio. kr. |
| Fleksibilitet | Pantet dækker alle gældsforhold, ikke kun ét specifikt lån. | Meget brugt: Virksomheden har både kassekredit, banklån og kreditlinje. Skadesløsbrevet dækker alle disse gældsforhold. |
| Maksimalt beløb | Pantet er begrænset til et maksimalt beløb. | Meget brugt: Skadesløsbrevet er på 5 mio. kr. Hvis gælden overstiger 5 mio. kr., er pantet ikke længere dækkende. |
3. Pant i løsøre (Biler, maskiner m.m.)
Løsøre er alt andet end fast ejendom. Reglerne for pant i løsøre afhænger af aktivtypen. Ejendomsmæglere og ejendomsadministratorer skal ofte hjælpe kunder med at forstå pantstillelse i løsøre.
Bilbogen (Motorkøretøjer)
Pant i biler, motorcykler og campingvogne skal tinglyses i Bilbogen. Det er den eneste gyldige sikringsakt. Det er ikke nok at beholde registreringsattesten eller nøglerne.
| Situation | Beskrivelse | Eksempel |
|---|---|---|
| Ejendomsforbehold | Bilforhandler tager ejendomsforbehold i bilen ved køb på afbetaling. | Meget brugt: Kunde køber bil for 300.000 kr. på afbetaling. Forhandleren tager ejendomsforbehold og tinglyser det i Bilbogen. Hvis kunden ikke betaler, kan forhandleren tage bilen tilbage. |
| Pant i bil | Bank tager pant i bil som sikkerhed for lån. | Meget brugt: Kunde låner 200.000 kr. til bilkøb. Banken tager pant i bilen og tinglyser det i Bilbogen. Ved misligholdelse kan banken kræve bilen solgt. |
Bilbogen - Detaljeret gennemgang
Bilbogen er det offentlige register over ejendomsret og pant i motorkøretøjer. Alle pantstillelser skal tinglyses her.
| Aspekt | Beskrivelse | Eksempel |
|---|---|---|
| Tinglysning | Pant i bil skal tinglyses i Bilbogen for at være gyldigt. | Meget brugt: Banken tager pant i bil. Pantet tinglyses i Bilbogen. Uden tinglysning er pantet ikke gyldigt mod andre kreditorer. |
| Ejendomsforbehold | Ejendomsforbehold skal tinglyses i Bilbogen. | Meget brugt: Bilforhandler tager ejendomsforbehold ved køb på afbetaling. Dette tinglyses i Bilbogen. Hvis kunden ikke betaler, kan forhandleren tage bilen tilbage. |
| Prioritet | Pant i bil dækkes i den rækkefølge, det er tinglyst. | Meget brugt: Første pantebrev tinglyses først → 1. prioritet. Andet pantebrev tinglyses derefter → 2. prioritet. Ved tvangsauktion får første panthaver først dækning. |
| Tvangsauktion | Ved misligholdelse kan panthaver kræve bilen solgt på tvangsauktion. | Meget brugt: Kunde stopper med at betale. Banken kræver bilen solgt på tvangsauktion. Salgssummen fordeles efter prioritetsordenen. |
Personbogen (Andet løsøre)
Pant i maskiner, inventar, varelager osv. tinglyses i Personbogen.
| Panttype | Beskrivelse | Eksempel |
|---|---|---|
| Underpant | Debitor beholder tingen og kan bruge den. Kræver tinglysning. | Meget brugt: Virksomhed pantsætter maskiner til banken. Virksomheden kan stadig bruge maskinerne i produktionen, men banken har pant i dem. Pantet tinglyses i Personbogen. |
| Håndpant | Kreditor får tingen fysisk. Kræver ikke tinglysning, men rådighedsberøvelse. | Sjældent i moderne finansiering. Pantelåneren tager tingen fysisk. |
Personbogen - Detaljeret gennemgang
Personbogen er det offentlige register over pant i løsøre (undtagen biler, der har deres egen bilbog).
| Aspekt | Beskrivelse | Eksempel |
|---|---|---|
| Tinglysning | Pant i løsøre skal tinglyses i Personbogen for at være gyldigt. | Meget brugt: Banken tager pant i maskiner. Pantet tinglyses i Personbogen. Uden tinglysning er pantet ikke gyldigt mod andre kreditorer. |
| Underpant | Debitor beholder tingen og kan bruge den. Kræver tinglysning. | Meget brugt: Virksomhed pantsætter maskiner til banken. Virksomheden kan stadig bruge maskinerne, men banken har pant i dem. Pantet tinglyses i Personbogen. |
| Prioritet | Pant i løsøre dækkes i den rækkefølge, det er tinglyst. | Meget brugt: Første pantebrev tinglyses først → 1. prioritet. Andet pantebrev tinglyses derefter → 2. prioritet. Ved tvangsauktion får første panthaver først dækning. |
| Tvangsauktion | Ved misligholdelse kan panthaver kræve tingen solgt på tvangsauktion. | Meget brugt: Virksomhed stopper med at betale. Banken kræver maskinerne solgt på tvangsauktion. Salgssummen fordeles efter prioritetsordenen. |
Virksomhedspant (Flydende pant)
En virksomhed kan pantsætte "alt hvad den ejer og fremtidig erhverver" af visse aktivtyper under ét. Det kaldes virksomhedspant. Det omfatter typisk:
| Aktivtype | Beskrivelse | Eksempel |
|---|---|---|
| Varelager | Varer på lager, der sælges og erstattes løbende. | Meget brugt: Butik pantsætter varelager til banken. Butikken kan stadig sælge varerne, men nye varer, der købes, bliver automatisk pantsat. |
| Driftsinventar og maskiner | Maskiner og inventar, der bruges i driften. | Meget brugt: Fabrik pantsætter maskiner til banken. Fabrikken kan stadig bruge maskinerne, men banken har pant i dem. |
| Tilgodehavender | Fordringer fra kunder (debitorer). | Meget brugt: Virksomhed pantsætter fakturaer til banken. Når kunder betaler, går pengene til banken. Dette kaldes factoring. |
| Simpel goodwill | Virksomhedens omdømme og kundebase. | Sjældent pantsat alene, men kan være inkluderet i virksomhedspant. |
Bemærk: Virksomhedspant omfatter ikke fast ejendom, skibe eller biler (der har deres egne registre).
Virksomhedspant - Detaljeret gennemgang
Virksomhedspant er en særlig form for pant, hvor virksomheden pantsætter "alt hvad den ejer og fremtidig erhverver" af visse aktivtyper under ét.
| Aspekt | Beskrivelse | Eksempel |
|---|---|---|
| Flydende pant | Pantet dækker varer, der sælges og erstattes løbende. | Meget brugt: Butik pantsætter varelager til banken. Butikken kan stadig sælge varerne, men nye varer, der købes, bliver automatisk pantsat. |
| Tinglysning | Virksomhedspant skal tinglyses i Personbogen. | Meget brugt: Banken tager virksomhedspant i varelager og debitorer. Pantet tinglyses i Personbogen. Uden tinglysning er pantet ikke gyldigt. |
| Omfang | Pantet dækker alle aktivtyper, der er inkluderet i pantet. | Meget brugt: Virksomhedspant dækker varelager, maskiner, inventar og debitorer. Alle disse aktivtyper er dækket under ét pant. |
| Fremtidige aktiver | Pantet dækker også aktiver, der erhverves i fremtiden. | Meget brugt: Virksomhed pantsætter varelager. Nye varer, der købes, bliver automatisk pantsat uden nyt pantebrev. |
Factoring og virksomhedspant
Virksomhedspant i debitorer er meget brugt ved factoring, hvor banken køber fakturaer fra virksomheden.
| Trin | Beskrivelse | Eksempel |
|---|---|---|
| 1. Pantstillelse | Virksomhed pantsætter debitorer til banken. | Meget brugt: Virksomhed pantsætter alle fakturaer til banken. Pantet tinglyses i Personbogen. |
| 2. Salg af fakturaer | Virksomhed sælger fakturaer til banken (factoring). | Meget brugt: Virksomhed sælger fakturaer på 500.000 kr. til banken for 475.000 kr. (5% rabat). |
| 3. Denunciation | Banken skal give kunderne besked om overdragelsen. | Meget brugt: Banken sender brev til kunderne om, at de nu skal betale til banken. Dette er Denunciation (GBL § 31). |
| 4. Betaling | Kunderne betaler til banken. | Meget brugt: Kunderne betaler fakturaerne til banken. Banken har nu fået sine penge. |
4. Ejendomsmæglerens pligter og ansvar
Ejendomsmæglere har særlige pligter ved bolighandel. De skal sikre korrekt information, tinglysning og overholdelse af regler. Fejl kan give erstatningsansvar.
Ejendomsmæglerens pligter
| Pligt | Beskrivelse | Konsekvens ved brud | Eksempel |
|---|---|---|---|
| Oplysningspligt | Ejendomsmægler skal oplyse om kendte fejl og mangler i ejendommen. | Erstatningsansvar og mulig nedsættelse af købesum | Meget brugt: Ejendomsmægler ved, at huset har fugtskader i kælderen, men fortier det. Køber opdager fejlene efter køb → Mægleren hæfter for erstatning. |
| Korrekt ejendomsbeskrivelse | Ejendomsbeskrivelsen skal være korrekt og fuldstændig. | Erstatningsansvar | Meget brugt: Ejendomsmægler skriver, at huset er 150 m², men det er faktisk kun 120 m² → Mægleren hæfter for forskellen i værdi. |
| Tinglysningspligt | Ejendomsmægler skal sikre, at skødet tinglyses korrekt. | Købers ret er ikke sikret mod sælgers kreditorer | Meget brugt: Ejendomsmægler glemmer at tinglyse skødet. Sælger går konkurs → Køber kan miste ejendommen til sælgers kreditorer. |
| Pantstillelse | Ejendomsmægler skal hjælpe med pantstillelse ved finansiering. | Finansiering kan mislykkes | Meget brugt: Ejendomsmægler glemmer at tinglyse pantebreve. Banken kan nægte at udbetale lånet, da sikkerheden ikke er stillet. |
| Købsaftale | Ejendomsmægler skal udarbejde korrekt købsaftale med alle betingelser. | Aftalen kan være ugyldig eller give uforudsete konsekvenser | Meget brugt: Ejendomsmægler glemmer at inkludere betingelse om byggesag. Køber opdager byggesag efter køb → Mægleren kan hæfte for erstatning. |
Ejendomsmæglerens ansvar ved fejl
| Fejltype | Beskrivelse | Erstatningsomfang | Eksempel |
|---|---|---|---|
| Skjulte fejl | Ejendomsmægler fortier kendte fejl i ejendommen. | Reparationsomkostninger + tabt værdi | Meget brugt: Mægler ved om skimmelsvamp, men fortier det. Køber skal reparere for 200.000 kr. → Mægleren hæfter for 200.000 kr. + eventuelt tabt værdi. |
| Fejlagtig beskrivelse | Ejendomsbeskrivelsen er urigtig eller mangelfuld. | Forskellen mellem faktisk og oplyst værdi | Meget brugt: Mægler skriver 150 m², men det er 120 m². Værdiforskel er 300.000 kr. → Mægleren hæfter for 300.000 kr. |
| Manglende tinglysning | Ejendomsmægler glemmer at tinglyse skødet eller pantebreve. | Tab ved konkurs eller tvangsauktion | Meget brugt: Mægler glemmer tinglysning. Sælger går konkurs → Køber mister ejendommen til sælgers kreditorer. Mægleren hæfter for hele købesummen. |
| Fejl i købsaftale | Købsaftalen mangler vigtige betingelser eller er urigtig. | Tab ved uforudsete omkostninger | Meget brugt: Mægler glemmer at inkludere betingelse om byggesag. Køber skal betale 50.000 kr. for byggesag → Mægleren hæfter for 50.000 kr. |
5. Ejendomshandel - Detaljeret gennemgang
Ved køb af fast ejendom skal der indgås en skriftlig købsaftale, og skødet skal tinglyses for at købers ret er sikret mod sælgers kreditorer. Ejendomshandel er reguleret af flere love:
- Aftaleloven: Regler om købsaftalens indgåelse (AFTL § 1-7)
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (LFFE): Fortrydelsesret og særlige regler for forbrugerkøb
- Lov om formidling af fast ejendom (LOFE): Regler om ejendomsmæglervirksomhed
- Tinglysningsloven: Regler om tinglysning af skøde og pantebreve
Købsaftalens indgåelse - Aftaleloven § 1-7
Købsaftalen om fast ejendom skal være skriftlig for at være gyldig. Aftalen skal indeholde alle væsentlige vilkår, herunder købesum, overdragelsesdato og eventuelle betingelser.
| Element | Juridisk grundlag | Beskrivelse | Eksempel |
|---|---|---|---|
| Tilbud | AFTL § 1 | Køber afgiver tilbud på ejendommen. Tilbuddet skal være konkret og bindende. | Meget brugt: Køber afgiver skriftligt tilbud på 3 mio. kr. med overdragelsesdato 1. juni. Tilbuddet er bindende i 7 dage, medmindre andet er aftalt. |
| Accept | AFTL § 2 | Sælger accepterer tilbuddet. Aftalen er derved indgået. | Meget brugt: Sælger accepterer tilbuddet skriftligt. Købsaftalen er nu bindende. Begge parter er forpligtet til at gennemføre handlen. |
| Skriftlig form | AFTL § 4 | Købsaftalen skal være skriftlig for at være gyldig ved fast ejendom. | Meget brugt: Mundtlig aftale er ikke gyldig ved fast ejendom. Ejendomsmægleren udarbejder skriftlig købsaftale, som begge parter underskriver. |
| Betingelser | AFTL § 5 | Aftalen kan være betinget af visse forhold (fx finansiering, byggesag). | Meget brugt: Købet er betinget af, at køber kan få finansiering inden for 14 dage. Hvis finansiering mislykkes, kan køber trække sig uden erstatning. |
Fortrydelsesret - Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom
Ved køb af fast ejendom til privat brug har køberen en fortrydelsesret på 6 hverdage. Fortrydelsesretten koster 1% af den nominelle købesum, medmindre køberen har taget et advokat- eller finansieringsforbehold.
| Situation | Fortrydelsesret | Omkostning | Eksempel |
|---|---|---|---|
| Almindelig fortrydelsesret | 6 hverdage fra købsaftalens indgåelse | 1% af den nominelle købesum | Meget brugt: Køber køber hus for 3 mio. kr. Køber har 6 hverdage til at fortryde. Hvis køber fortryder, skal køber betale 30.000 kr. (1% af 3 mio.) til sælger. |
| Med advokatforbehold | 6 hverdage fra købsaftalens indgåelse | Ingen omkostning | Meget brugt: Køber har taget advokatforbehold i købsaftalen. Hvis køber fortryder, skal køber ikke betale noget. Advokatforbeholdet giver køberen mulighed for at få advokatens vurdering før endeligt køb. |
| Med finansieringsforbehold | 6 hverdage fra købsaftalens indgåelse | Ingen omkostning | Meget brugt: Køber har taget finansieringsforbehold i købsaftalen. Hvis køber ikke kan få finansiering, kan køber trække sig uden omkostning. |
| Tilbagelevering | Ejendommen skal tilbageleveres i "samme stand og mængde" | Køber skal betale for skader | Meget brugt: Hvis køber har lavet skader på ejendommen under fortrydelsesperioden, skal køber betale for reparationerne. Ejendommen skal være i samme stand som ved købet. |
Mangler ved fast ejendom
Sælger har pligt til at oplyse om kendte fejl og mangler i ejendommen. Hvis sælger fortier fejl, kan køber kræve erstatning eller nedsættelse af købesummen.
| Mangeltype | Sælgers pligt | Købers rettigheder | Eksempel |
|---|---|---|---|
| Skjulte fejl | Sælger skal oplyse om kendte fejl (fugtskader, skimmelsvamp, strukturelle problemer) | Køber kan kræve erstatning eller nedsættelse af købesummen | Meget brugt: Sælger ved om fugtskader i kælderen, men fortier det. Køber opdager fejlene efter køb. Køber kan kræve erstatning for reparationsomkostninger (fx 200.000 kr.) eller nedsættelse af købesummen. |
| Fejlagtig beskrivelse | Ejendomsbeskrivelsen skal være korrekt (størrelse, stand, udstyr) | Køber kan kræve erstatning for værdiforskel | Meget brugt: Ejendomsmægler oplyser, at huset er 150 m², men det er faktisk kun 120 m². Værdiforskel er 300.000 kr. Køber kan kræve erstatning for 300.000 kr. |
| Byggesag | Sælger skal oplyse om byggesag eller manglende byggetilladelse | Køber kan kræve erstatning eller ophæve købet | Meget brugt: Sælger har bygget tilbygning uden byggetilladelse. Køber opdager dette efter køb. Køber kan kræve erstatning for omkostninger ved at få byggetilladelse eller ophæve købet. |
| Miljøproblemer | Sælger skal oplyse om kendte miljøproblemer (jordforurening, asbest osv.) | Køber kan kræve erstatning eller nedsættelse af købesummen | Meget brugt: Sælger ved om jordforurening på grunden, men fortier det. Køber opdager dette efter køb. Køber kan kræve erstatning for omkostninger ved sanering eller nedsættelse af købesummen. |
Formidlingsaftale - Lov om formidling af fast ejendom (LOFE)
En aftale om formidlingsopdraget skal være skriftligt. LOFE § 29, stk. 1 stiller krav om parternes underskrift og oplysning om vederlagets størrelse eller beregningsprincipper.
| Krav | Juridisk grundlag | Beskrivelse | Eksempel |
|---|---|---|---|
| Skriftlig form | LOFE § 29, stk. 1 | Formidlingsaftalen skal være skriftlig og underskrevet af begge parter. | Meget brugt: Ejendomsmægleren udarbejder skriftlig formidlingsaftale, som sælger underskriver. Uden skriftlig aftale er formidlingsaftalen ugyldig. |
| Vederlag | LOFE § 29, stk. 1 | Vederlagets størrelse eller beregningsprincipper skal fremgå af aftalen. | Meget brugt: Formidlingsaftalen angiver, at vederlaget er 2% af købesummen + moms. Dette giver sælgeren mulighed for at beregne det endelige vederlag. |
| Ansvarlig ejendomsmægler | LOFE § 28 | Det skal fremgå af formidlingsaftalen, hvem der er ansvarlig ejendomsmægler for sagen. | Meget brugt: Formidlingsaftalen angiver, at "Anna Hansen" er ansvarlig ejendomsmægler for sagen. Dette sikrer, at der er en klar ansvarlig person. |
| Aftaleperiode | LOFE § 31 | Ved resultatafhængigt vederlag er der maksimal længde for aftaleperioden. | Meget brugt: Formidlingsaftalen har en aftaleperiode på 3 måneder. Hvis ejendommen ikke er solgt inden for denne periode, kan sælger opsige aftalen uden omkostning. |
Advokat- og finansieringsforbehold
Køber kan tage advokat- eller finansieringsforbehold i købsaftalen. Dette giver køberen mulighed for at trække sig uden omkostning, hvis visse betingelser ikke er opfyldt.
| Forbeholdstype | Beskrivelse | Konsekvens | Eksempel |
|---|---|---|---|
| Advokatforbehold | Køber har mulighed for at få advokatens vurdering af købsaftalen og ejendommen før endeligt køb. | Hvis køber trækker sig, skal køber ikke betale fortrydelsesgebyr (1% af købesummen). | Meget brugt: Køber tager advokatforbehold i købsaftalen. Advokaten gennemgår købsaftalen og opdager problemer. Køber trækker sig uden omkostning. |
| Finansieringsforbehold | Køber har mulighed for at sikre finansiering før endeligt køb. | Hvis køber ikke kan få finansiering, kan køber trække sig uden omkostning. | Meget brugt: Køber tager finansieringsforbehold i købsaftalen. Banken afviser låneansøgningen. Køber trækker sig uden omkostning. |
| Tidsfrist | Forbeholdet har normalt en tidsfrist (fx 14 dage). | Efter tidsfristen er forbeholdet bortfaldet, og købet er bindende. | Meget brugt: Finansieringsforbeholdet har en tidsfrist på 14 dage. Efter 14 dage er købet bindende, medmindre køber har trækket sig. |
Proces ved bolighandel - Detaljeret gennemgang
En typisk bolighandel gennemføres i flere trin. Det er vigtigt, at alle trin gennemføres korrekt for at sikre, at handlen er gyldig og at købers ret er sikret.
| Trin | Beskrivelse | Hvem er ansvarlig | Juridisk grundlag | Eksempel |
|---|---|---|---|---|
| 1. Formidlingsaftale | Sælger indgår skriftlig formidlingsaftale med ejendomsmægler. | Ejendomsmægler | LOFE § 29 | Meget brugt: Ejendomsmægleren udarbejder formidlingsaftale, som sælger underskriver. Aftalen angiver vederlag (fx 2% af købesummen) og ansvarlig ejendomsmægler. |
| 2. Købsaftale | Skriftlig købsaftale mellem køber og sælger med alle væsentlige vilkår. | Ejendomsmægler | AFTL § 1-7, LFFE | Meget brugt: Ejendomsmægleren udarbejder købsaftalen med købesum (3 mio. kr.), overdragelsesdato (1. juni), betingelser (finansiering, byggesag) og fortrydelsesret (6 hverdage). |
| 3. Finansiering | Køber skal sikre finansiering (realkredit og/eller banklån). | Bank/Realkredit | Realkreditloven, Lov om finansiel virksomhed | Meget brugt: Banken bevilger lån på 500.000 kr. mod pantebrev. Realkreditinstituttet bevilger realkreditlån på 2,4 mio. kr. (80% af værdien) mod pantebrev. Begge pantebreve skal tinglyses. |
| 4. Skøde | Skødet udarbejdes og underskrives af sælger. Skødet overfører ejendomsretten fra sælger til køber. | Ejendomsmægler/Advokat | TL § 5 | Meget brugt: Ejendomsmægleren eller advokaten udarbejder skødet, som sælger underskriver digitalt eller fysisk. Skødet angiver købesum, ejendomsbeskrivelse og overdragelsesdato. |
| 5. Tinglysning | Skødet og pantebreve tinglyses digitalt i Tinglysningsretten via tinglysning.dk. | Ejendomsmægler/Advokat | TL § 2, TL § 15 | Meget brugt: Ejendomsmægleren eller advokaten logger ind på tinglysning.dk med MitID og uploader skødet og pantebrevene. Tinglysningsafgift betales (1.850 kr. + 0,6% af købesummen). Tinglysningen behandles normalt samme dag. |
| 6. Overdragelse | Ejendommen overdrages til køber på overdragelsesdatoen. Køber får nøglerne og kan flytte ind. | Ejendomsmægler | Købsaftalen | Meget brugt: På overdragelsesdatoen (1. juni) mødes parterne hos ejendomsmægleren. Sælger overgiver nøglerne til køber. Køber kan nu flytte ind i ejendommen. |
| 7. Betaling | Købesummen betales til sælger. Normalt gennemføres dette som kontanthandel med bankgaranti. | Bank | Købsaftalen | Meget brugt: Køber deponerer kontant udbetaling hos ejendomsmægleren. Banken stiller bankgaranti for restkøbesummen. Bankgarantien afløses af kontant deponering i sælgers bank på overtagelsesdagen. Først når skødet er tinglyst og anmærkningsfrit, kan sælger disponere over beløbet. |
Tinglysningsafgift - TL § 3
Ved bolighandel skal skødet tinglyses. Der betales en fast afgift (pt. 1.850 kr.) + 0,6% af købesummen. Uden tinglysning er købers ret ikke sikret mod sælgers kreditorer. Kilde: TL § 3
Beregning af tinglysningsafgift:
- Fast afgift: 1.850 kr. (uanset købesum)
- Procentafgift: 0,6% af købesummen
- Total: Fast afgift + procentafgift
Eksempel: Ved købesum på 3 mio. kr.: 1.850 kr. + 18.000 kr. (0,6% af 3 mio.) = 19.850 kr.
Betalingsansvar: Køber betaler normalt tinglysningsafgiften, men dette kan aftales anderledes i købsaftalen.
| Købesum | Fast afgift | Procentafgift (0,6%) | Total tinglysningsafgift |
|---|---|---|---|
| 2.000.000 kr. | 1.850 kr. | 12.000 kr. | Meget brugt: 13.850 kr. - Dette beregnes normalt i salgsbudgettet af ejendomsmægleren. |
| 5.000.000 kr. | 1.850 kr. | 30.000 kr. | Meget brugt: 31.850 kr. - Ved dyrere ejendomme stiger afgiften betydeligt. |
Købsaftale - Detaljeret gennemgang
Købsaftalen er det fundamentale dokument ved bolighandel. Den skal indeholde alle vigtige betingelser og vilkår.
| Element | Beskrivelse | Eksempel |
|---|---|---|
| Købesum | Den aftalte købesum for ejendommen. | Meget brugt: Købesummen er 3 mio. kr. Dette er det beløb, køber skal betale. |
| Overdragelsesdato | Den dato, hvor ejendommen overdrages til køber. | Meget brugt: Overdragelsesdatoen er den 1. juni. På denne dato får køber nøglerne og kan flytte ind. |
| Betingelser | Betingelser, der skal opfyldes før købet (fx finansiering, byggesag). | Meget brugt: Købet er betinget af, at køber kan få finansiering. Hvis finansiering mislykkes, kan køber trække sig. |
| Ejendomsbeskrivelse | Beskrivelse af ejendommen (størrelse, stand, udstyr). | Meget brugt: Ejendomsbeskrivelsen angiver, at huset er 150 m², har 3 værelser og er fra 1985. Dette skal være korrekt. |
| Mangler og fejl | Oplysning om kendte mangler og fejl i ejendommen. | Meget brugt: Sælger skal oplyse om kendte fejl (fx fugtskader, skimmelsvamp). Hvis fejl fortier, kan køber kræve erstatning eller nedsættelse af købesummen. |
Refusionsopgørelse og skæringsdag
Ved ejendomskøb skal der udarbejdes en refusionsopgørelse, der fordeler omkostninger mellem sælger og køber. Skæringsdagen er den dag, pr. hvilken renter, bidrag, ejendomsskatter m.v. fordeles mellem sælger og køber. Skæringsdagen er normalt pr. overtagelsesdagen.
| Post | Beskrivelse | Fordeling | Eksempel |
|---|---|---|---|
| Renter og bidrag | Renter og bidrag på sælgers lån i ejendommen | Sælger betaler op til skæringsdagen, køber betaler efter skæringsdagen | Meget brugt: Sælger har realkreditlån med månedlig betaling. Skæringsdagen er 1. juni. Sælger betaler renter og bidrag for maj, køber betaler for juni. |
| Ejendomsskatter | Ejendomsskatter og grundskyld | Sælger betaler op til skæringsdagen, køber betaler efter skæringsdagen | Meget brugt: Ejendomsskatten er 12.000 kr. årligt. Skæringsdagen er 1. juni (halvvejs gennem året). Sælger betaler 6.000 kr., køber betaler 6.000 kr. |
| Forsikring | Ejerskifteforsikring og brandforsikring | Køber betaler ejerskifteforsikring, sælger betaler brandforsikring op til skæringsdagen | Meget brugt: Køber tegner ejerskifteforsikring for 5.000 kr. Sælger betaler brandforsikring op til skæringsdagen, køber betaler efter skæringsdagen. |
| Vand, varme og el | Forbrugsafregning for vand, varme og el | Sælger betaler op til skæringsdagen, køber betaler efter skæringsdagen | Meget brugt: Varmeregningen er 2.000 kr. for maj. Skæringsdagen er 1. juni. Sælger betaler hele regningen, da den dækker perioden før skæringsdagen. |
Skøde - Detaljeret gennemgang
Skødet er det dokument, der overfører ejendomsretten fra sælger til køber. Det skal tinglyses for at være gyldigt mod sælgers kreditorer. Kilde: TL § 5
| Element | Beskrivelse | Eksempel |
|---|---|---|
| Underskrift | Skødet skal være underskrevet af sælger. | Meget brugt: Sælger underskriver skødet digitalt eller fysisk. Uden underskrift er skødet ugyldigt. |
| Ejendomsbeskrivelse | Skødet skal indeholde korrekt beskrivelse af ejendommen. | Meget brugt: Skødet angiver matrikelnummer, areal og beliggenhed. Dette skal matche tingbogen. |
| Tinglysning | Skødet skal tinglyses for at være gyldigt mod sælgers kreditorer. | Meget brugt: Skødet tinglyses digitalt via tinglysning.dk. Uden tinglysning kan sælgers kreditorer tage ejendommen ved konkurs. |
| Købesum | Skødet skal angive købesummen. | Meget brugt: Skødet angiver købesummen på 3 mio. kr. Dette bruges til beregning af tinglysningsafgift. |
Eksempler fra Finanssektoren
| Branche | Situation | Juridisk problemstilling | Løsning / Konsekvens |
|---|---|---|---|
| Ejendomsmægler | Tinglysningsafgift: Ved bolighandel skal skødet tinglyses. Hvem betaler? | Tinglysningsafgift skal betales ved tinglysning af skødet. | Meget brugt: Der betales en fast afgift (pt. 1.850 kr.) + 0,6% af købesummen. Mægleren beregner dette i salgsbudgettet. Uden tinglysning er købers ret ikke sikret mod sælgers kreditorer. |
| Ejendomsmægler | Fejl i ejendomsbeskrivelse: Ejendomsmægler fortier skjulte fejl i huset (fugtskader, skimmelsvamp). | Ejendomsmægler har pligt til at oplyse om kendte fejl. | Meget brugt: Hvis mægleren har vidst eller burde have vidst om fejlene, kan de være erstatningsansvarlige. Køber kan kræve erstatning eller nedsættelse af købesummen. Mægleren hæfter for reparationsomkostninger. |
| Ejendomsmægler | Fejlagtig kvadratmeterangivelse: Ejendomsmægler oplyser forkert størrelse på ejendommen. | Ejendomsbeskrivelsen skal være korrekt. | Meget brugt: Mægler skriver 150 m², men det er faktisk kun 120 m². Værdiforskel er 300.000 kr. → Mægleren hæfter for 300.000 kr. i erstatning. |
| Ejendomsmægler | Manglende tinglysning: Ejendomsmægler glemmer at tinglyse skødet. | Skødet skal tinglyses for at sikre købers ret. | Meget brugt: Mægler glemmer tinglysning. Sælger går konkurs → Køber mister ejendommen til sælgers kreditorer. Mægleren hæfter for hele købesummen + eventuelle omkostninger. |
| Ejendomsmægler | Fejl i købsaftale: Ejendomsmægler glemmer at inkludere betingelse om byggesag eller miljøproblemer. | Købsaftalen skal være fuldstændig og korrekt. | Meget brugt: Mægler glemmer at inkludere betingelse om byggesag. Køber skal betale 50.000 kr. for byggesag → Mægleren hæfter for 50.000 kr. i erstatning. |
| Ejendomsmægler | Pantstillelse: Ejendomsmægler skal hjælpe med pantstillelse ved finansiering. | Pantebreve skal tinglyses korrekt for at være gyldige. | Meget brugt: Mægleren hjælper med at tinglyse pantebreve for realkredit og banklån. Hvis mægleren glemmer tinglysning, kan finansieringen mislykkes, og mægleren hæfter for eventuelle tab. |
| Ejendomsmægler | Prioritetsordenen: Ejendomsmægler skal sikre korrekt prioritetsorden ved pantstillelse. | Pantebreve skal tinglyses i korrekt rækkefølge. | Meget brugt: Mægleren skal sikre, at realkreditpantebrev tinglyses som 1. prioritet og bankpantebrev som 2. prioritet. Fejl i prioritetsordenen kan betyde, at banken mister sikkerhed ved tvangsauktion. |
| Ejendomsmægler | Ejendomsvurdering: Ejendomsmægler skal give korrekt vurdering af ejendommens værdi. | Vurderingen skal være realistisk og baseret på faktiske forhold. | Meget brugt: Mægleren vurderer huset til 3 mio. kr., men det er faktisk kun værd 2,5 mio. kr. Køber betaler for meget → Mægleren kan hæfte for forskellen, hvis vurderingen var uagtsom. |
| Ejendomsadministrator | Pantstillelse: Ejendomsadministrator skal hjælpe med pantstillelse ved boligkøb. | Pantebreve skal tinglyses for at være gyldige. | Meget brugt: Administratoren hjælper med at tinglyse pantebreve for realkredit og banklån. Uden tinglysning er pantet ikke gyldigt mod andre kreditorer. |
| Ejendomsadministrator | Lejekontrakter: Ejendomsadministrator skal sikre korrekt tinglysning af lejekontrakter. | Lejekontrakter kan tinglyses for at sikre lejers ret. | Meget brugt: Administratoren tinglyser lejekontrakt, så lejer er beskyttet ved ejendomskøb. Hvis lejekontrakten ikke tinglyses, kan ny ejer opsige lejer. |
| Bank | Pantstillelse: Banken bevilger lån mod pant i fast ejendom. | Pantebrevet skal tinglyses for at være gyldigt. | Meget brugt: Banken tager pantebrev i ejendommen som sikkerhed. Pantebrevet tinglyses som 2. prioritet (efter realkredit). Ved tvangsauktion får banken dækning efter realkreditinstituttet. |
| Realkredit | Realkreditpantebrev: Realkreditinstitut bevilger lån mod pantebrev. | Realkreditpantebrev skal tinglyses som 1. prioritet. | Meget brugt: Realkreditinstituttet låner typisk op til 80% af ejendommens værdi mod pantebrev. Pantebrevet tinglyses som 1. prioritet, hvilket sikrer fuld dækning ved tvangsauktion. |
| Bilforhandler | Ejendomsforbehold: En kunde køber en bil på afbetaling. Forhandleren tager "ejendomsforbehold". | Ejendomsforbehold skal tinglyses i Bilbogen. | Meget brugt: Ejendomsforbeholdet betyder, at forhandleren kan tage bilen tilbage, hvis kunden ikke betaler. Det skal tinglyses i Bilbogen for at være gyldigt mod andre, hvis bilen videresælges. |
| Bank / Erhverv | Virksomhedspant: En virksomhed mangler likviditet og vil låne i banken. De har ingen fast ejendom. | Virksomhedspant skal tinglyses i Personbogen. | Meget brugt: Banken tager virksomhedspant i varelager og debitorer. Det giver banken sikkerhed, men virksomheden kan stadig sælge varerne i den daglige drift (flydende pant). Pantet tinglyses i Personbogen. |
| Revisor | Ejendomsvurdering: Revisor skal vurdere ejendommens værdi ved virksomhedsoverdragelse. | Vurderingen skal være korrekt og grundig. | Meget brugt: Revisoren vurderer ejendommens værdi baseret på markedsværdi, indtægtsværdi og omkostningsværdi. Fejlagtig vurdering kan give erstatningsansvar. |
| Bank | Pantstillelse ved boligkøb: Banken bevilger lån mod pant i fast ejendom ved boligkøb. | Pantebrevet skal tinglyses for at være gyldigt. | Meget brugt: Banken bevilger lån på 500.000 kr. mod pantebrev i ejendommen. Pantebrevet tinglyses som 2. prioritet (efter realkredit). Ved tvangsauktion får banken dækning efter realkreditinstituttet. |
| Ejendomsmægler | Prioritetsordenen ved pantstillelse: Ejendomsmægler skal sikre korrekt prioritetsorden ved pantstillelse. | Pantebreve skal tinglyses i korrekt rækkefølge. | Meget brugt: Mægleren skal sikre, at realkreditpantebrev tinglyses først (1. prioritet) og bankpantebrev derefter (2. prioritet). Fejl i prioritetsordenen kan betyde, at banken mister sikkerhed ved tvangsauktion. |
| Ejendomsmægler | Lejekontrakter: Ejendomsmægler skal sikre korrekt tinglysning af lejekontrakter. | Lejekontrakter kan tinglyses for at sikre lejers ret. | Meget brugt: Mægleren tinglyser lejekontrakt, så lejer er beskyttet ved ejendomskøb. Hvis lejekontrakten ikke tinglyses, kan ny ejer opsige lejer. |
| Bank | Virksomhedspant: Banken tager virksomhedspant i varelager og debitorer. | Virksomhedspant skal tinglyses i Personbogen. | Meget brugt: Banken tager virksomhedspant i varelager og debitorer. Pantet tinglyses i Personbogen. Virksomheden kan stadig sælge varerne, men nye varer bliver automatisk pantsat. |
| Bilforhandler | Ejendomsforbehold ved bilkøb: Bilforhandler tager ejendomsforbehold ved køb på afbetaling. | Ejendomsforbehold skal tinglyses i Bilbogen. | Meget brugt: Kunde køber bil for 300.000 kr. på afbetaling. Forhandleren tager ejendomsforbehold og tinglyser det i Bilbogen. Hvis kunden ikke betaler, kan forhandleren tage bilen tilbage. |
| Bank | Pant i bil: Banken tager pant i bil som sikkerhed for lån. | Pant i bil skal tinglyses i Bilbogen. | Meget brugt: Kunde låner 200.000 kr. til bilkøb. Banken tager pant i bilen og tinglyser det i Bilbogen. Ved misligholdelse kan banken kræve bilen solgt på tvangsauktion. |
| Ejendomsmægler | Tvangsauktion: Ejendomsmægler skal forstå konsekvenserne af tvangsauktion. | Tvangsauktion er en retslig proces, hvor ejendommen sælges. | Meget brugt: Ved tvangsauktion sælges ejendommen på auktion. Salgssummen fordeles efter prioritetsordenen. Første panthaver får først dækning, derefter anden panthaver osv. |
6. Praktiske case-studier
Følgende case-studier viser, hvordan reglerne anvendes i praksis. Disse er baseret på reelle situationer fra finanssektoren.
Case 1: Fejl i prioritetsordenen - Banken mister sikkerhed
| Fakta | Juridisk problemstilling | Løsning |
|---|---|---|
| Situation: Ejendomsmægler glemmer at tinglyse realkreditpantebrev først. Bankpantebrev tinglyses først, derefter realkreditpantebrev. | Prioritetsordenen: Pantebreve dækkes i den rækkefølge, de er tinglyst. "Først i tid, bedst i ret". | Meget brugt: Bankpantebrev er nu 1. prioritet og realkreditpantebrev er 2. prioritet. Ved tvangsauktion får banken først dækning, selvom realkreditinstituttet skulle have haft 1. prioritet. Realkreditinstituttet kan kræve erstatning af mægleren. |
Case 2: Manglende tinglysning af skøde - Køber mister ejendommen
| Fakta | Juridisk problemstilling | Løsning |
|---|---|---|
| Situation: Ejendomsmægler glemmer at tinglyse skødet. Sælger går konkurs 3 måneder efter købet. | Tinglysning: Skødet skal tinglyses for at sikre købers ret mod sælgers kreditorer. | Meget brugt: Da skødet ikke er tinglyst, kan sælgers kreditorer tage ejendommen ved konkurs. Køber mister ejendommen og kan kun kræve erstatning af mægleren. |
Case 3: Fejlagtig ejendomsbeskrivelse - Mægler hæfter
| Fakta | Juridisk problemstilling | Løsning |
|---|---|---|
| Situation: Ejendomsmægler oplyser, at huset er 150 m², men det er faktisk kun 120 m². Køber opdager fejlen efter køb. | Oplysningspligt: Ejendomsmægler skal give korrekt information om ejendommen. | Meget brugt: Værdiforskel er 300.000 kr. Mægleren hæfter for 300.000 kr. i erstatning. Køber kan også kræve nedsættelse af købesummen. |
Case 4: Skjulte fejl - Mægler hæfter
| Fakta | Juridisk problemstilling | Løsning |
|---|---|---|
| Situation: Ejendomsmægler ved om fugtskader i kælderen, men fortier det. Køber opdager fejlene efter køb. | Oplysningspligt: Ejendomsmægler skal oplyse om kendte fejl. | Meget brugt: Reparationsomkostninger er 200.000 kr. Mægleren hæfter for 200.000 kr. + eventuelt tabt værdi. Køber kan også kræve nedsættelse af købesummen. |
Case 5: Tvangsauktion - Prioritetsordenen
| Fakta | Juridisk problemstilling | Løsning |
|---|---|---|
| Situation: Kunde stopper med at betale realkreditlån. Huset sælges på tvangsauktion for 2 mio. kr. Realkreditpantebrev er på 1,5 mio. kr. (1. prioritet). Bankpantebrev er på 0,8 mio. kr. (2. prioritet). | Prioritetsordenen: Salgssummen fordeles efter prioritetsordenen. | Meget brugt: Realkreditinstituttet får 1,5 mio. kr. (fuld dækning). Banken får 0,5 mio. kr. (resten), men taber 300.000 kr. af sin gæld. Kunden får intet. |